住宅ローン借り換えの金利タイプは?

住宅ローン借り換えの金利はどのタイプがおすすめ?

住宅ローンと金利

夫婦

住宅ローン借り換えをする場合、金利タイプをどのタイプにするのかということも大きなポイントになります。

 

固定金利と変動金利、どちらがメリットがあり、どのようなデメリットがあるのかをしっかり考えた上で、住宅ローン借り換えの金利タイプを選びましょう。

 

最初に簡単にまとめると、住宅ローンの金利タイプ選びはその家やマンションにどのように住むかということも考えて選ぶことが必要になります。

 

完済までその家に住むことが前提なのか、住み替えやマンションの売却、買い替えまで視野に入れているのかということをまずしっかりと考えておきましょう。

 

簡単にまとめると

  • 完済まで住む前提→長期固定金利で金利が安い住宅ローン
  • 今後10年単位で住み替え、売却を視野→変動金利・短期固定住宅ローン

を選ぶことが基本になります。

 

長く住み続けることを考えている場合には安定性と将来の金利変動のリスクのバランスの面でメリットがある長期固定金利タイプを選ぶのが基本。

 

長期固定金利のデメリットを上げると、変動タイプと比較すると金利が高いことがありますが、これは、安定性の高さを撮る分だけ高いということもできますし、現在の水準だとそれほど固定と変動の金利差が無いことも覚えておきましょう。

 

逆に、10年前後の期間でマンションを売却することを考えている、住み替えを考えているという場合には、3年・5年・10年といった短期固定金利や変動金利を選ぶのがおすすめになります。

 

固定期間が終わる時期での住宅ローン借り換えやマンションの売却を前提として当初は、より金利が安い、短期固定や変動金利の住宅ローンを借りるがメリットとなります。

 

デメリットとしては、住宅ローン借り換えをすることが前提になるため、諸費用の準備が必要になることと、借り換え時の金が大きく上昇したときに損をするというリスクが発生することになります。

 

単純に固定と変動を選ぶのではなく、あなたのこれからの人生設計を踏まえた住宅ローンの選び方をすることが大事になるのです。

 

 

固定金利と変動金利

家イメージ

住宅ローンの金利には、変動金利と固定金利があります。

 

この両者は読んで字のごとく、変動金利は景気の変動に応じて金利が上下する住宅ローンで、固定金利は景気変動の影響を受けずに一定期間を一定金利で返済する方法です。

 

固定期間については銀行によって若干異なりますが、多くの場合は「10年固定」「20年固定」「35年固定」の契約期間があります。

 

融資する銀行側は変動金利で利用してもらうのが理想ですが、借りる側は現在の金利を確保しておきたいという人が多いので、固定金利を選択する人が多いのです。

 

 

変動金利のメリットとデメリット

変動金利は、銀行にとっては一番健全な金利計算方法です。なぜなら、景気の変動に応じて住宅金利が変動してくれれば、銀行にとって損失を受ける心配はないからです。

 

ですから、銀行としてはなるべくなら変動金利で借りて欲しいというのが本音のようです。

 

そのせいか、どの住宅ローンでも変動金利は固定金利よりも金利が低めに設定されています。

 

住宅ローン利用者にとって、変動金利は固定金利よりも低金利で借り入れることができるメリットがありますが、今後、景気が回復して金利が上がると住宅ローン金利も上昇するデメリットもあるので、常に景気変動に気を配る必要がありますね。

 

 

固定金利のメリットとデメリット

固定金利の場合は、貸し手と借り手の両方にリスクがあります。

 

これは、良い意味でも悪い意味でも設定された期間は一定の金利なので、金利が上昇すれば借り手は増えた分の金利を払わなくてよいというメリットがあり、貸し手は上がった金利分を徴収出来ないので「損益」が発生します。

 

逆に、現在よりも金利が下がると、借り手は世間の金利が下がっているのに高い金利を払わなければならないというデメリットが発生し、貸し手は一般金利より高い金利で返済してもらえるのでメリットになります。

 

 

変動金利と固定金利のどちらをとるか?

史上最低水準で推移していると言われて久しい住宅ローンですが、変動金利と固定金利のどちらを選べばいいのかというのが住宅ローン選びの最大のテーマかもしれません。

 

現在が不景気のピークと考えれば今後は景気が回復していくでしょうし、世界情勢が不安定で中東のテロやらミサイルをバンバン飛ばす国があったり、自国最優先を掲げる新大統領の「鶴の一声」で自動車産業が壊滅的な損失を追えば、今後は更なる不景気になることは必至です。

 

このように景気変動と金利の上下動は深い関係にありますので、次の項目では景気変動と金利の関係について、そのメカニズムを説明します。

 

 

景気と金利の関係

一般論では、景気が良いと金利は上がり、悪いと金利が下がると言われています。

 

景気が良い状態は、給料が上がり所得が増えてマイホームやマイカーなどの大きな金額の消費が盛んに行われている状態を言います。

 

このような大きな買い物をする際にはローンを組むことが多いので、銀行からの借入れが盛んに行われます。

 

企業側も、景気が良くなり消費者が積極的に品物を買ってくれるようになると従業員を増やしたり設備投資に資金が必要になるので、銀行から融資を受けることも多くなります。

 

このように、景気が良くなると個人向けのローンや企業向けの融資が増えるので、銀行の持っているお金に対して「貸して下さい」という需要が増えてきます。

 

需要が増えれば高くても売れる!というメカニズムで徐々に金利が上がっていくのです。

 

逆に不景気になると大型需要は冷えこむのでローン利用者は激減しますから、金利は下がります。

 

例えば、人気があるゲームは定価やそれ以上で販売されることがありますが、クソゲーだと値引きをしなければ売れないという状況と同じです。

 

 

今後の景気変動をどう読むのかがカギ

住宅ローンを「フラット35」で契約している人以外の固定金利ユーザーは、完済までに何回か金利見直しを行うはずです。

 

 

又、十数年前に住宅ローンを組んだ人の中には、現在の低金利を目の当たりにして「借り換え」を考えている人もいると思います。

 

いずれにせよ、今後の金利をどちらにするかが、最大の選択であることには変わりありません。

 

しかし、どちらの金利を選択するかは、アナタが今後の景気変動をどう見るかによって判断するしかありません。

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