住宅ローン借り換えの条件は?

住宅ローン借り換えで得する条件とは?どれくらい節約できる?

夫婦

住宅ローン借り換えの効果が期待できる、つまり、借り換えで得するための条件として以前から言われている目安をまずはご紹介します。

 

  • 残りのローン期間10年以上
  • 住宅ローン残高1,000万円以上
  • 金利差が1%以上

 

従来はこの3つの条件を満たす場合、住宅ローン借り換えで充分効果が期待できるため積極的に借り換えるべきだといわれてきました。

 

しかし現在は、マイナス金利政策により低金利の状況が長く続いていること、そしてネット銀行の登場と金融商品の自由化で、より条件がよく返済がしやすい住宅ローンが多数出てきているため、この目安も見直しが進んでいます。

 

具体的には、シミュレーションによると「金利差0.5%」あれば高い効果が充分期待できる。そして金利差がそれ以下の場合でも借り換えしたほうが良いケースも多くあるのです。

 

住宅ローンの金利差についてですが、10年前と現在とを比較してみると。

 

2007年10月のフラット35の35年固定金利は2.95%、それに対して2017年8月のフラット35の35年固定金利は1.12%となっています。

 

2007年10月はフラット35ができてすぐの金利のため、それからすぐに金利水準は下降することになるのですが、それでもその時点で申し込みをして借り入れすると、同じ条件で1.83%もの金利差が生まれることになります。

 

実際にじぶん銀行の住宅ローン借り換えシミュレーションで残高が2000万円あると仮定し、じぶん銀行の20年固定金利1.293%で借り換えたとしてシミュレーションしてみます。

 

結果としては総費用3,195,613円の軽減となりました。毎月の返済額で見ると、約15,000円変差額が引き下げられることになります。

 

この場合、借り換え条件として金利差が1.657%とかなりあるために利息の差が大きくなるので300万円以上の借り換え効果が出る結果となっています。

 

もちろん上の結果は事務手数料432,000円と登記関連費用の165,000円の諸費用を引いた後の数字です。

 

金利差が充分にある場合にはこれだけの効果が見込めることになります。

 

ここで上と同じ条件で、当初の借り入れ金利を1.793%、つまり金利差を0.5%にして計算すると結果は総費用509,581円の軽減となりました。

 

金利差が0.5%でも諸費用を引いたあとでも総費用で50万円、毎月の返済額で5000円程度節約できることになります。

 

住宅ローン借り換えの効果は総費用の節約効果だけではなく、現在の優れたサービスの住宅ローンを利用できるというメリットもあるため、たとえ節約効果があまり無い場合でも検討する価値はあります。

 

また当初固定タイプの住宅ローンを借りている場合には、その後の金利が大幅にアップすることが多いため、ローンの残り期間に合わせた、固定タイプの金利に借り換えるのも、安定性の面からおすすめです。

 

 

 

住宅ローン借り換え審査に通るための条件は?

夫婦

次に住宅ローン借り換え審査に通るための条件について考えます。

 

新規に住宅ローンを借りるのと住宅ローン借り換えとで審査はどちらが厳しくなるのかは様々な要素が絡むため一概に決めることはできません。

 

銀行側からしてみれば、住宅ローンの借入れを希望する人は、それから先も長い付き合いになりますし、給与振込みや公共料金の引き落としなども期待できるため、属性が良ければどんどん借りてもらいたいのは間違いありません。

 

また、ネット銀行など新しい銀行は特に顧客を多く獲得したいため積極的に新規貸し出しも、借り換えも勧めていく傾向にあります。

 

例えばソニー銀行などのように、申し込み時点の基準で住宅ローン借り換えの場合の条件が少し甘くなっているところもあります。

 

やはり比較すれば住宅ローン借り換え審査の方が甘くなる傾向はあると考えられます。

 

ただし、当初の自己資金が少なく、返済が進んでいるものの物件価値が下落した分よりも返済額のほうが少ないオーバーローンの状態になっていると基準は厳しくなります。

 

また、当初借り入れ時に予想していたよりも収入の伸びが悪かったり、転職などで年収額が減っている場合にも審査は厳しくなります。

 

住宅ローン借り換え審査に通るための条件をまとめると

 

  • 年収は350万円〜
  • 他のローンの借り入れが少ない(返済負担率30%以下)
  • 勤続年数3年以上
  • 個人信用情報に問題が無い
  • フラット35は技術基準を満たしていること

 

といったことが条件となります。

 

年収についてはもちろん借り入れ希望金額で変化していきますが、審査のゆるい銀行でも300万円〜、条件が厳しくなると400万円〜となるため、最低限350万円はあることが求められることが多くなります。

 

また、自動車ローンや教育ローンはもちろん、クレジットの利用やカードローンを含めて住宅ローン以外の借り入れが少ないことも大事になります。

 

これら他の借金が多くなると返済負担率も上がるため審査に通らないことはもちろんですが、このままでもトラブルが起こったときに返済が難しくなる可能性が高くなってきます。リスクを減らすためにも返済負担率を低くおさえるように心がけましょう。

 

勤続年数についてですが、これは新規で借入れしたときと同じ会社にいることがやはり日本では評価されるようです。転職をした場合には、3年以上の勤続年数は必要になると考えましょう。

 

個人信用情報とはローンの返済やクレジットの支払いの履歴のことです。あなたの信用情報にローンの延滞が何度もある、クレジット支払いができていないといった事故情報が記録されている場合住宅ローン審査に通ることはほぼ期待できません。

 

スマホや携帯の分割払いや、最近では奨学金の返済などを含めて、すべての支払い履歴に問題がないように注意しておきましょう。また、個人信用情報に問題がある場合には5〜10年は記録が消えないことを覚えておきましょう。

 

フラット35への借り換えを希望する場合、最初にフラット35を借りている場合には問題ありませんが、一般の住宅ローンからの借り換えだと、その住宅がフラット35の技術基準を満たしている必要があります。フラット35の基準を満たしているかどうかを確認しましょう。

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