住宅ローン借り換え審査の返済比率とは?

住宅ローン借り換え審査の返済比率と物件評価とは?

夫婦
住宅ローンの借り換えをしたいと思っている人は多いのですが、金融機関の審査があるので誰でも借り換えが可能というわけではありません。

 

では、住宅ローンの借り換えをしたいと思う場合、どのような審査が行われるのでしょうか。

 

年収や勤続年数が当然考慮されますが、新規の住宅ローンでは考慮されなかった項目が考慮される場合もあります。

 

また、新規の住宅ローンを組む場合と借り換えのローンでは基準が異なる項目もあります。その中から返済比率と物件評価を取り上げてみましょう。

 

返済比率というのは、年収と住宅ローン支払いの比率のことをいいます。

 

500万円の年収で毎月10万円の住宅ローン返済を行っていた場合、年間120万円の支払いですので24%の返済比率ということになります。

 

通常、新規の住宅ローンを組む場合は返済比率35%が上限と言われています。実際に支払っていくと分かりますが、これはかなりきつい数字であり、現実的には25%程度が望ましい返済比率です。

 

新規で住宅ローンを組む場合、最初は返済比率35%で始めたとしても、年収が上がっていくにつれて返済比率が下がっていく・・・というのがかつてのスタイルだったわけです。

 

しかし、不況が続いて年収が上がらないとなると、返済比率が低くならず厳しいやり繰りを強いられてしまいます。

 

そこで借り換え・・・となるわけですが、実は借り換えの場合は返済比率が新規の住宅ローンよりも厳しく設定されます。

 

概ね30%が上限と言われており、これを超えるような借り換えのローンは組めません。

 

金融機関によっては25%を基準としているところもあり、新規の住宅ローンよりもかなりゆとりを持った返済計画を立てないと審査に通りません。

 

また物件評価にも注目してみましょう。物件評価というのは担保となる住宅の評価額のことです。

 

新規で住宅ローンを組む場合は、例えば3500万円の家を買うのに頭金500万円、評価額3500万円の家を担保に3000万円の融資を受ける・・・ということができたわけです。

 

しかし、不動産の価値が右肩下がりの現在、物件評価がローン残額を下回る、いわゆる「担保割れ」になっている場合も少なくありません。

 

先ほどの家で考えると、物件評価額は下がって1500万円しかないのに、ローンはまだ2000万円残っています・・・というケースです。
ただ、借り換えの場合は物件評価には柔軟に対応してくれており、担保の200%、あるいは300%まで融資してくれる場合もあります。ですから、地価が下がっていたとしても諦めずに審査に臨むことが出来るでしょう。

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