住宅ローン借り換えの落とし穴とは?

住宅ローン借り換えの落とし穴とは?

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アベノミクスなどといってもデフレの状態が続き、給与水準があがらない現在、マイホームのための住宅ローンの返済で苦しめられている人も少なくありません。

 

給料が増えないならまだしも、最近はボーナスが減ってしまったので住宅ローンのボーナス返済の月が厳しいとか、返済金額が下がらないという話はよく耳にするものです。

 

そこで検討したいのが住宅ローン借り換え。現在借りているよりも金利が低い銀行で住宅ローンを借り換えることによって返済総額を減らすことが出来るので、毎月の返済額を減らすことも可能。

 

場合によっては住宅ローン借り換えで借り入れ期間の延長もできるので、毎月の返済額をさらに減らすことも可能です。

 

住宅ローンの返済を見直して家計を楽にしたいという方は必ずチェックしましょう。

 

でも、何でもかんでも住宅ローン借り換えをすれば楽になるというものではありません。住宅ローン借り換えにも注意点や落とし穴があるのです。

 

住宅ローン借り換えの落とし穴にはまってしまい、失敗して損したり、後悔することの無いようにしたいものです。

 

ここでは住宅ローン借り換えを失敗してしまうときに多い落とし穴や審査の注意点を紹介しておきましょう。

 

最初の落とし穴、注意点としては住宅ローン借り換えはただでは出来ないということです。具体的などんな費用がかさんでくるのかは後の項で詳しく扱いますが、大きく分けて保証料と事務手数料などの諸費用が必要になります。

 

保証料に関しては、銀行によって金額やパーセンテージが異なってきます。現在では当サイトもおすすめするじぶん銀行や住信SBIネット銀行のようにサービスが充実した銀行では保証料が不要になっています。こういった銀行は積極的に利用していくことをおすすめします。

 

事務取扱手数料は住宅ローンを組むときに必ず必要なもので、現在借りている住宅ローンを申し込んだときにも支払った費用です。

 

事務手数料は定額型と定率型があり、定額型の場合には手数料は安くおさえられるものの金利が高くなり、定率型の場合には逆に手数料は高くなるものの、金利は安くなっています。

 

どちらのタイプの銀行を選べばいいのかはそれぞれの場合によって違いますので、シミュレーションをしっかり行ってあなたの場合のベストなものを選んでください。

 

手数料が高くなりすぎると、住宅ローン借り換えの効果もかなり低下してしまいます。大きな落とし穴のひとつといっていいでしょう。

 

新規のときはローン金額の大きさと比較するとまさに「諸費用」という印象しかなかったと思いますが、住宅ローン借り換えでも別途事務手数料が必要になるのです。

 

というのは、借り手側からすれば「借り換え」なのですが、銀行側からすれば「新規のローン」であり、当然通常のローンと同じ手続きを踏まなければならないのです。

 

また、司法書士などへの報酬として支払う金額も入れると数十万円の費用が必要になりますので、この費用は住宅ローン借り換えメリットから差し引かなければなりません。

 

また、選ぶ銀行によっては支払い総額が増えることもあるというのが二つ目の住宅ローン借り換えの落とし穴です。

 

「借り換えして支払い総額が増えるなんてありえない」と思うかもしれませんが、これは借り換え時のさじ加減一つで増えてしまう場合もあるのです。

 

例えば、毎月の住宅ローンの返済がきついからといって、月々の負担を減らす方向で借り換えをすると、金利が下がったとしても支払い年数が増え、結局支払い総額が膨らんでしまうということにもなりますからその点にも注意が必要になります。

 

もちろん、それも分かった上で負担減を選択するのであればいいのですが、何も考えずに「住宅ローン借り換え=金利圧縮=負担減」と捉えてしまうと落とし穴に嵌ってしまう場合もあります。

 

こういった住宅ローン借り換えの落とし穴と注意点をしっかりと確認するためにも金利、支払い総額、毎月の負担を事前によくシミュレーションしておくことが大事です。

住宅ローン借り換えで得するための注意点は?

借り換えで得する金額は?

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住宅ローン借り換えの落とし穴と注意点をはっきりとさせるために具体的にシミュレーションで計算してみます。

 

10年前に住宅ローン金利が年3.00%で3,000万円を借り入れ35年ローンを組んだとしますと、利息が18,556,176円発生して返済総額が48,556,176円になります。

 

返済が進み10年後の現在、元本の残りは24,127,513円です。

 

そのまま金利3%で返済していると、支払利息は10,257,594円で総額34,385,170円ですが、ここで金利1.5%の住宅ローンに借り換えると支払利息は4,851,090円で総額28,978,603円にもなります。

 

 

驚くべき結果が!!

いくら差額が出るか、計算してみましょう。
                【支払利息】        【支払総額】
10年前の金利:3.0%      10,257,594円        34,385,170円
現在の利息 :1.5%       4,851,090円        28,978,603円

 

どうですか?金利の安い住宅ローンに借り換えるだけで返済総額の差額が、5,406,504円も出るのです。

 

 

住宅ローン借り換えの落とし穴とは?

住宅ローンは、住宅ローン利用者が居住する条件で借り入れることができるので、借り換えに際しても今の住居にすみ続けることが前提になります。

 

又、現在借りている金融機関にもっと低金利な住宅ローン商品が提供されていても、同じ金融機関内での借り換えはできません。

 

ですから、別の銀行から借り入れることになります。最初に複数の住宅ローンを借入れして利用している人は、それらを一括して借り換えなければなりません。

 

条件が悪い住宅ローンだけを借り換えたいとおもってもなかなか難しいと考えたほうが良いでしょう。

 

 

住宅ローンの借り換え融資条件

住宅ローンを借り換えるということは、新しく住宅ローンを組まなければなりません。借り換えだからと審査が優遇されるわけでもなく、手続きが簡素化されるものでもありません。

 

ですから、金融機関によって若干の差異はあると思いますが、常識の範囲として以下の条件は満たす必要はあります。

 

【借り入れ条件の目安】

  • 契約時の年齢が満20歳以上満66歳未満
  • 完済時の年齢が満80歳未満
  • 年収は300万円以上あること
  • 勤続年数は1年以上あること
  • 現在の住宅ローンを3年以上正常に返済できていること
  • 団体信用生命保険に加入できること

 

 

住宅ローン借り換えは目的を明確に

住宅ローンを借り換えるのは、住宅建設時に借り入れた住宅ローン金利よりも現在の方が低金利ということは明確ですが、それによって何を期待しているのかをハッキリさせておくことで、より一層の借り換え効果が上がります。

 

 

返済金額を減らす

支払う利息が減れば、当然ですが返済総額は減りますね。

 

返済総額が減った状態で借換え前と同じ金額で返済していけば借入期間は短くなりますから、更に利息を減らすことができます。

 

ですから、とにかく返済額を少なくしたい人、より大きな金利ダウン効果を求める人は、借り換え後も毎月の返済額を維持したままで返済する事がベストな選択なのです。

 

 

月々の返済額を減らす

支払総額が減っても返済期間を変えなければ、月々の返済額を抑えることができます。

 

今まで負担に感じていた住宅ローンの返済額が少なくなれば、経済的に余裕を持った生活を送ることができますね。

 

 

金利上昇対策

住宅ローン金利は変動金利の方が固定金利よりも低く設定されています。

 

これは、変動金利の方が金融機関にかかるリスクが少ないためで、固定金利はリスクを加味した分高い金利になっているのです。

 

そのため、住宅ローン金利を押さえたい人の中には変動金利で返済している人もいると思います。

 

しかし、変動金利は文字通り金利が変動しますから、変動金利ユーザーは常に金利変動に一喜一憂することになります。
一方で、現在の住宅ローン金利は変動金利と固定金利の差がかなりの僅差になっています。

 

ですから、変動金利から固定金利を考えている人は、今が借り換えのチャンスと言えるのです。

 

 

返済条件を変える

住宅ローン利用者は、現在利用している住宅ローンが最初だったという人も多いと思います。そんな人の中には、現在の住宅ローンは利用しにくいと感じている人も多いと思います。

 

特に不満に感じる要件に挙げられるのが「繰り上げ返済」に関する問題です。

 

昔の繰り上げ返済は、最低利用額が大きかったり繰り上げ返済手数料が高いなど、使い勝手が悪い住宅ローンが多かったように思います。

 

しかし、現在の住宅ローンは手数料が格段に安くなっていたり、1円からでも返済可能も商品も多いので、住宅ローンの借り換えは金利以外にも重要な要因となっています。

 

 

諸費用がかかることを忘れずに!

住宅ローンを借り換えるということは新規で住宅ローンを組みなおすことですので、保証料や各種手数料に加えて抵当権の付け替えのための登記費用などが必要になることも考慮しておかなければなりません。

 

又、担保となる住宅も築年数の経過とともに資産価値が下がっているので、新規で借りた時の満額は借りられませんから、そこも注意点のひとつになります。

 

以上の注意点を考慮してから借り換えれば、より良い効果が期待できると思います。

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